Эксперты рассчитывают, что серьёзных потрясений в экономике не будет, поэтому цены в ближайшее время останутся на прежнем уровне, поскольку много объектов переоценённых.

Сначала все ждали Олимпиаду в Сочи и заговорщическим тоном сообщали друг другу о неизбежном падении курса рубля. Потом радовались спортивному золоту нашей команды и переживали за своих украинских друзей и родственников. Спорили по поводу Крыма и выражали редкое единодушие по поводу национальной валюты: нужно срочно переводить накопления, если таковые имеются, в более надёжные активы. Скупать доллары и евро уже поздно, да и как они себя поведут - обывателю сложно угадать. Поэтому с середины марта свободные деньги потекли на рынок недвижимости. Хотя и осторожно. Что дальше? Никто из экспертов не готов сегодня дать прогноз на перспективу, хотя в отличие от напуганных событиями клиентов риэлторы более оптимистичны.

Три месяца стагнации

Если проанализировать ситуацию последних месяцев, то зима преподнесла мурманским риэлторам сюрприз. В декабре ничего не предвещало беды, однако январь стал для них по­настоящему провальным. Рынок вторичного жилья в Мурманске замер. Ни спроса, ни предложений. В ожидании обещанного роста курса валют мурманчане отложили продажи своих квартир на неопределённый срок. Не принёс облегчения и февраль. По сравнению с 2013 годом количество сделок в последний месяц зимы сократилось на 20%. Никаких объективных причин для стагнации специалисты при этом не заметили. Они объясняли происходящее субъективными переживаниями участников рынка. Так чего же боялись люди?

Вот несколько самых распространённых фобий прошедшей зимы. Сегодня я продам квартиру дешевле, чем она будет стоить завтра. Из-за украинских событий и экономических санкций со стороны Запада банки перестанут спокойно выдавать кредиты, и цена на квадратный метр упадёт. Если я быстро не переведу деньги в недвижимость, мои сбережения сгорят. Торопиться не стоит, летом живые деньги будут на вес золота, и я смогу выгодно купить квартиру.

Хотя летом обычно наступает затишье, и выбор квартир невелик. Что делать? Как видите, диаметрально противоположные ожидания, и отсюда нервное напряжение у участников рынка. Зря некоторые покупатели возлагают большие надежды на летние месяцы. Вряд ли лето 2014 года в Мурманске будет особенным, а это значит, что рынок в силу естественных миграционных процессов, скорее всего, впадёт в депрессивное состояние. Число квартир, выставленных на продажу, резко упадёт, продавцам сложно будет найти встречный вариант.

Если оглянуться назад, то мы увидим, что год от года число сделок в этот период сокращается в среднем на 30%. А ликвидные объекты из-за отсутствия выбора начинают дорожать. Так что расхожее мнение, что лето - это лучшее время для покупки квартиры, не совсем верно. Оно не лучшее, оно трудное!

Не помогает принятию решения и опыт прошедших лет.

«Например, летом 2012 года никто не мог спрогнозировать скачка цен на вторичном рынке жилья, - вспоминает Игорь Симановский, ведущий менеджер одного из мурманских агентств по недвижимости. - Курс доллара и евро остался на прежнем уровне, зато банки снизили ставки, и ипотека стала более доступной. Активно начали покупать жильё военные. Всё это усилило позиции покупателей. Финансов на рынке стало больше, а предложений не хватало. На тот момент, если помните, цены резко пошли вверх.

А если вернуться ещё раньше - в 2008 год, то финансовый кризис в августе, напротив, привёл к обвалу цен в среднем на 30%. Где гарантии, что ситуация не повторится. Если кредиты снова станут дорогими, наличности станет меньше, покупательская способность населения сократится, и цены неизбежно пойдут вниз. Я бы не взялся со 100­процентной уверенностью говорить, что у нас будет так или иначе. Мы рассчитываем, что серьёзных потрясений в экономике не будет, поэтому цены в ближайшее время останутся на прежнем уровне, поскольку много объектов переоценённых. Ну, а к осени цены слегка подрастут, процентов на 10».

Мартовское инвестиционное оживление

Весна принесла с собой серьёзное оживление на рынке недвижимости. Хотя по-прежнему складывается ощущение, что спрос превышает предложение. Достав деньги «из чулка», инвесторы готовы вложить их в любой первый попавшийся ликвидный объект, а вот продавцы выжидают, боятся продешевить.

«Бесспорно, рост стоимости валют сделал своё дело. Всё это спровоцировало серьёзный спрос, потому что многие люди, которые держали свои сбережения в наличности, на сегодняшний день пытаются из них выйти. Поэтому мы видим рост инвестиционных сделок, - отмечает Константин Вензовский, руководитель одного из крупнейших в Мурманске риэлторских агентств. - В марте мы снова вышли на прежний уровень продаж. Нет никаких предпосылок, что на рынке не будет денег. Спрос на недвижимость серьёзный, банки с выдачей ипотеки не задерживают, Сбербанк активизировался, ВТБ сделал интересные предложения по ставкам. Если ситуация в стране и в экономике серьёзным образом не изменится, даже если евро и доллар останутся на прежних уровнях (кстати, все уже смирились с этими курсами, даже считать удобнее стало!), я полагаю, мы увидим новый виток оживления на рынке. Будет больше выбрасываться предложений. Люди не будут с опаской относиться к продаже квартир, не будут бояться получить за них деньги. В итоге это всё скажется на стоимости квадратного метра на вторичном рынке в Мурманске. Не думаю, что этот рост будет велик. Может быть, чуть-чуть выше инфляции. В годовом исчислении 10-12%, но не больше».

На профессиональном сленге риэлторов все клиенты делятся на инвесторов и так называемых якорных клиентов. Именно на последних держится весь рынок недвижимости. Их доля составляет 60% участников рынка. Даже в период депрессии и кризиса эти люди продолжают решать свои жилищные проблемы: переезд в другой город, раздел имущества между супругами, покупка жилья детям и т.д. Как правило, эта категория клиентов ничем не рискует. Продавая жилье, тут же покупает другое, иногда добавляя небольшую сумму средств из своих сбережений или за счёт ипотеки.

Во время кризиса 2009 года рынок держался именно благодаря этой категории клиентов. Другое дело - инвесторы, которые вечно напуганы. Даже осенью 2013 года, когда трудно было предугадать, каким будет курс рубля в марте 2014 года, появилась категория продавцов, которые искусственно завышали цены на свои квартиры. Но если в сентябре им никто не хотел давать 2 миллиона за их жильё, то в марте они получили желаемое исключительно из-за ажиотажа. С той только разницей, что полгода назад 2 миллиона стоили 50 тысяч евро, а сейчас 40 тысяч. Тревога этой категории вполне понятна. Однако надо чётко понимать, что настроения инвесторов влияют и на рынок недвижимости, и даже на цену квадратного метра.

50 тысяч за квадратный метр. Куда выше?

Казалось бы, выше некуда. Но и для падения стоимости жилья в Мурманске предпосылок нет. Хотя возникает резонный вопрос, почему в городе, население которого сократилось чуть ли не на треть, такие цены на жильё? «Ответ очевиден. Во-первых, в областном центре нет новостроек, и в этом, - говорит Константин Вензовский, ­ уникальность нашего рынка. Буквально недавно, в декабре прошлого года, мы заключали договоры с крупными риэлторскими компаниями Северо-Запада и Центрального округа. Сравнили цены с Тверью и Ярославлем. У наших коллег создалось впечатление, что у нас «перегрет» рынок. Но тому есть основание. Это не какой-то мыльный пузырь. Дело в том, что в крупных городах России рынок насыщен новостройками. Много домов в процессе строительства, есть задержавшиеся на рынке уже готовые дома. Всё это ведёт к тому, что предложение превышает спрос, отсюда и корректировка цены вниз. Например, в ноябре-декабре 2013 года во всех городах Северо-Запада России наблюдалось снижение стоимости, а у нас снижения не было. Уникальность мурманского рынка в том, что, продав квартиру здесь, северянин может легко купить жильё в любом российском городе, не считая столицы и городов-миллионников. Выбрать что-то посвежее: кирпич, монолит. А может быть, ещё и деньги останутся».

Ещё одна причина высокой стоимости квадратного метра в Мурманске - недостаток комфортного жилья. Люди хотят лучшего. Даже молодожёны уже не охотно берут скромные хрущёвки с 6-метровыми кухнями. Проходит много сделок с объединением квартир. Сегодня спрос на 100­метровую квартиру с адекватной ценой такой же, как на однушку. А ведь однокомнатные квартиры сравнивают с разменной монетой и считают самыми ходовыми. Чаще всего их приобретают не для жизни, а для последующей сдачи. Спрос на аренду квартир в Мурманске, как ни странно, растёт. За исключением летних месяцев снять благоустроенную квартиру небольшого метража достаточно проблематично. Поэтому люди вкладывали деньги в недвижимость и будут вкладывать. Многие это даже делают с прицелом на сдачу в аренду, так и говорят: «Пусть стоит, есть не просит».

Застройщиков «качнуло» в сторону рубля

Пережив Олимпиаду и Майдан, в марте в Мурманске оживился и рынок новостроек. По признанию специалиста в области недвижимости Санкт-Петербурга Никиты Пискунова, наметилась тенденция покупок квадратных метров за «живые деньги»: «Оживление есть, и оживление серьёзное. Люди понесли наличные деньги, которые раньше лежали мёртвым грузом, в рублях или евро - не важно, просто лежали. Клиенты не готовы совершать рисковые операции и стараются выбирать застройщиков «гипернадёжных». Сегодня люди приносят деньги и спрашивают: «Что я могу приобрести на эту сумму?» Стройка - всё равно, по-русски говорят, пускай это будет стройка, но я готов подождать. Если денег больше, то, значит, нужен вариант с максимальной степенью готовности. Сколько есть денег - вот, возьмите, дайте квартиру».

На этом рынке также активизировалась новая категория покупателей, людей, которые не собираются переезжать в города-миллионники. Они вкладывают свои сбережения в недвижимость в надежде их сохранить и приумножить. Начало 2014 года продемонстрировало рост такого рода инвестиционных сделок на первичном рынке Петербурга. Спросом пользуются апартаменты, квартиры-студии, жильё недалеко от метро, квартиры с отделкой для сдачи в найм.

Тем более что сегодня цена квадратного метра на вторичном рынке в Мурманске догнала стоимость квадратного метра в строящихся домах Санкт-Петербурга. Если у нас рынок конечен, то в городе на Неве - это 650 объектов в разной степени готовности. И каждый месяц появляются новые. Эксперты сравнивают рынок недвижимости с рынком сотовой связи. Чем больше абонентов, тем ниже цена у оператора. Так что застройщики сами заинтересованы в снижении цены. По мнению представителей компаний-застройщиков, в Мурманске северяне в этом плане очень перспективные клиенты.

«Военные сейчас хорошо зарабатывают, да и медики неплохо, - отмечает Никита Пискунов, эксперт по недвижимости в Санкт­Петребурге. - По крайней мере, я сужу по справкам 2 НДФЛ, которые приносят люди. Зарплаты северян на хорошем уровне. Деньги есть, люди хотят их тратить. Только печально, что не на Кольском полуострове. Уезжают сами и увозят своих детей».

В начале этого года нервничали не только покупатели, но и застройщики, когда в феврале начал резко меняться курс бивалютной корзины. Часть из них начала суетиться и переписывать свои договоры о долевом участии в условных единицах, чего не наблюдалось последние пять лет. Компании таким образом хотели себя обезопасить и закрепить за собой определённую норму прибыли. Однако с наступлением весны застройщиков «качнуло» в обратную сторону: от условных единиц многие отказались в пользу рубля. Это хорошая тенденция. Вызвана ли она патриотизмом представителей бизнес-сообщества или госрегулированием этого сектора экономики, судить сложно, но для потребителей это безусловный плюс.

Минус по-прежнему в том, что в Мурманске не строится жильё, доступное среднему классу. А ведь в центре заполярной столицы достаточно земельных участков, готовых именно под жилую застройку. Мало того, питерским фирмам регулярно поступают предложения от мурманских партнёров развернуть стройку на Севере, но те только кивают в ответ, не предпринимая каких-то реальных шагов навстречу.

«Исторически так сложилось, что люди стремятся жить в мегаполисах - Москве, Санкт-Петербурге. Но есть и другой очень важный политический фактор, - отмечает Никита Пискунов. ­ Правительство страны не стимулирует население закрепляться в своих регионах. В стране очень много перспективных городов, где можно рожать детей, развивать своё дело. Но бизнес тянется туда, где ему выгодно. Он как лакмусовая бумажка, где деньги, где публика, туда и пойдём. Если в Мурманске будут рабочие места, начнётся реализация проекта Мурманского транспортного узла, то сюда поедут люди. Тогда и застройщики поймут, что надо строить здесь - за Полярным кругом. А пока все уезжают».