В случае отмены льготной ипотеки платёж вырастет на треть и составит половину семейного дохода – исследование hh.ru и Циан

Основные выводы исследования:

1. Треть семейного дохода уходит на льготную ипотеку. Самая большая финансовая нагрузка (более 40%) – в Казани, Москве, Нижнем Новгороде и Санкт-Петербурге. Минимальная (до четверти дохода) – в Саратове и Челябинске.

2.  В среднем по крупным российским городам по льготной ипотеке семья отдаёт около 39 тысяч рублей, при отмене господдержки платёж составит половину (47%) дохода и вырастет до 52 тысяч рублей.

3.  Платёж по стандартной ипотеке – на треть выше, чем по льготной программе.

4. Сверх прожиточного минимума при льготной ипотеке у семьи остаётся 28,5 тысячи рублей, после отмены субсидии сумма снизится почти в два раза – до 15,6 тысячи рублей. В Казани среднего дохода не хватит, чтобы платить «стандартную ипотеку», а в Нижнем Новгороде семья должна жить на прожиточный минимум, чтобы обслуживать кредит на стандартных ставках.

5. С ростом ипотечных ставок на новостройки покупатели перейдут на вторичный рынок: среднего дохода семьи не хватит на аренду на период строительства дома в 17 из 25 крупных городов.

Треть семейного дохода – на льготную ипотеку под 7%

Согласно условиям льготной ипотеки, минимально возможный взнос по кредиту составляет 15% стоимости жилья. Средний срок ипотеки на первичном рынке РФ, по данным Центробанка, составляет 306 месяцев, то есть – превышает 25 лет. При таких условиях и ставке по льготной программе 7%, в среднем по крупным городам ипотека занимает чуть более трети (35%) от дохода семьи (двое работающих и покупка двухкомнатной квартиры в новостройке, первый взнос - 15%).

По четырём городам платёж по льготной ипотеке занимает более 40% семейного бюджета. Самая сложная ситуация в Казани, где платеж – больше половины дохода (54%), далее идет Москва (46%), Нижний Новгород (44%) и Санкт-Петербург (41%). В рублевом выражении самые высокие платежи – в Москве (103 тысячи рублей), Санкт-Петербурге (75,6 тысячи рублей) и Казани (57,6 тысячи рублей). Таким образом, не только столичные регионы сталкиваются с существенной нагрузкой на семейный бюджет с ипотекой.  В ряде городов-миллионников с опережающим ростом цен на недвижимость относительно заработных плат, ситуация даже ещё более сложная. Например, в Казани, где больше половины дохода приходится отдавать на погашение кредита, средняя стоимость кв. метра с октября прошлого года выросла на 41%, а заработная плата – только на 6%. В Нижнем Новгороде похожая ситуация: стоимость квадратного метра в новостройках выросла за год на 30%, а заработная плата на 8%. Кроме того, Казань и Нижний Новгород находятся по уровню заработной платы только на 11 и 14 месте соответственно среди всех 25 городов, а по стоимости «квадрата» уступают только Москве и Санкт-Петербургу.

Минимальная финансовая нагрузка на бюджет по ипотечному платежу – в Саратове (23% от семейного бюджета) и Челябинске (25%), что связано с относительно невысокой ценой недвижимости (25 и 24 место) и при этом зарплатой на 15 месте из 25 в Челябинске и 20 месте в Саратове.

При «отмене» льготной ипотеки семья будет отдавать половину дохода, а сам платёж – вырастет на треть

31 декабря 2022 года заканчивается срок действия льготной ипотеки под 7% годовых. Решение о пролонгации не принято, Минфин не видит необходимости в новых мерах господдержки первичного рынка. В случае завершения господдержки, покупатели первичного рынка могут рассчитывать на рыночные ипотечные ставки на уровне 10,5-11% годовых. Например, лидер ипотечного кредитования предлагает ставку 10,4%. По подсчетам экспертов Циан и hh.ru, при таких условиях в среднем по крупным городам платеж по ипотеке составит почти половину семейного дохода или 47%.

В Казани расходы при ипотеке на стандартных условиях увеличатся до 72%, что фактически сделает покупку недоступной. Больше половины дохода будут отдавать. В Москве, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге. Еще по 17 городам платеж превысит 40% среднего дохода. То есть в 21 из 25 крупных городов, попавших в выборку, 40% доходов нужно отдавать в ипотеку на стандартных условиях без господдержки. Только для четырёх городов финансовая нагрузка окажется меньше 40%: Саратов, Челябинск, Иркутск и Ульяновск. Это преимущественно города с минимальной ценой «квадрата» среди других городов (кроме Иркутска) и при этом не самыми низкими заработными платами также в сравнении с другими локациями, попавшими в выборку. В Иркутске по уровню заработной платы город находится на 4-м месте, а по стоимости недвижимости - на 10-м. То есть здесь минимальная финансовая нагрузка - за счёт относительно высоких зарплат, а не низкой цены «квадрата», как по остальным трём городам.

После отмены льготной ипотеки свободных средств станет меньше в два раза

Существенные затраты на ипотеку сокращают уровень расходов на другие необходимые нужды. Если двухкомнатную квартиру в ипотеку приобретает семья с одним ребёнком, то в целом по всем городам при льготной ипотеке под 7% на повседневные расходы остаётся сумма больше прожиточного минимума в среднем всего на 28,5 тысячи рублей. Самая сложная ситуация – в Казани, Нижнем Новгороде и Тольятти, где сверх прожиточного минимума у семьи остаётся после выплаты ипотеки 11,8-16,5 тысячи рублей. Наибольшие суммы остаются после вычета из семейного бюджет платежа по ипотеке и прожиточного минимума – в Москве (57 тысяч), Санкт-Петербурге (61,7 тысячи) за счёт высоких зарплат.

При отмене льготной ипотеки и стандартной ставке 10,4% в среднем сверх прожиточного минимума у семьи будет оставаться всего 15,6 тысячи рублей против 28,5 тысячи при льготной ипотечной ставке, то есть – почти в два раза меньше. А в Казани вовсе средней зарплаты не хватит, чтобы покрыть платёж по ипотеке и иметь хотя бы прожиточный минимум, семье не будет хватать в среднем 7 тысяч рублей. В Нижнем Новгороде, выплачивая ипотеку по стандартным ставкам, семья должна жить на прожиточный минимум. То есть ни о каком досрочном погашении речи нет. Более 30 тысяч рублей сверх прожиточного минимума останется даже при отмене льготной ипотеки у семей в Санкт-Петербурге и Уфе. В Москве сверх прожиточного минимума у семьи будет около 23 тысячи рублей. Ещё 24-28 тысяч – в Иркутске, Челябинске, Саратове.

После отмены льготной ипотеки в среднем российская семья «лишится» от 7 до 34 тысяч рублей в месяц, что приблизит возможный уровень трат к прожиточному минимуму: помимо Казани и Нижнего Новгорода, где ситуация наиболее критичная, не более 10 тысяч рублей сверх прожиточного минимума также останется у семей в Ярославле, Барнауле, Хабаровске, Тольятти.

Арендовать – не на что. При росте ставок на первичном рынке доходов не хватит одновременно на ипотеку и аренду

Еще одна проблема покупателей первичного рынка – это затраты на аренду. Покупка жилья в новостройке подразумевает, как правило, ожидание ключей, и при отсутствии собственного жилья в семейный бюджет придётся закладывать также ежемесячную аренду до новоселья. Даже при проживании в съёмной однокомнатной квартире, не во всех городах семье хватает средств после (вычета платежа по ипотеке и прожиточного минимума). Например, даже при выплате льготной ипотеки средней семье уже не хватит на аренду однокомнатной квартиры в Казани, Нижнем Новгороде, Ярославле, Хабаровске, последний входит в тройку лидеров по стоимости аренды.

Если льготную ипотеку отменят, то к данному списку городов также присоединятся: Москва, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Краснодар, Пермь, Барнаул, Екатеринбург, Самара, Тюмень, Воронеж, Ижевск, Красноярск, Тольятти. То есть в 17 из 25 городов среднего семейного дохода не хватит, чтобы платить стандартную ипотеку, арендовать однокомнатную квартиру на время строительства и при этом – тратить на повседневные расходы сумму не больше прожиточного минимума. В среднем семье не хватит 4,6 тысячи рублей.

При льготной ипотеке на аренду «однушки» не хватает только в 4 из 25 городов. В среднем по всем локациям с учётом аренды остаётся ещё 8 тысяч рублей. Подобная ситуация ещё больше ускорит переход покупателей в сегмент вторичного рынка, где средняя цена «квадрата» ниже, а аренда - не требуется (наглядно в таблице).

«Более низкая ставка по кредиту – главное преимущество первичного рынка на сегодняшний день, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Из 25 городов, попавших в выборку, только в Саратове стоимость квадратного метра на первичном рынке – ниже, чем в сегменте готового жилья. Завершение льготной ипотеки станет причиной для дальнейшего смещения спроса на «вторичку», тенденция уже заметна. Например, в Москве в октябре доля сделок с новостройками опустилась до минимума 2016 года. А в целом по России доля ипотек, выдаваемых на новостройки, уменьшилась до 27% осенью 2022 года против 41-42% весной. При сопоставимых рыночных ставках на первичном и вторичном рынках мы ожидаем снижение спроса на новостройки примерно на треть, что простимулирует девелоперов предлагать скидки и снижать средние цены сделок до 8-10% от сегодняшних уровней».

«Для того, чтобы выплачивать ипотеку без господдержки, необходимо будет вносить больший первый взнос, что сложно, учитывая прогнозный уровень инфляции в 2022 году на уровне 13,2%, а реальный отмеченный рост предлагаемых зарплат за год – на 6%, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – При условии пролонгации субсидирования и в 2023 году, уже не стоит ждать сохранения прежнего эффекта льготной ипотеки. А в случае отказа от субсидирования интерес к кредитованию на «первичке» существенно снизится, поскольку выплата половины семейного дохода на погашение ипотеки считается уже предельным показателем. А при наличии аренды платить брать ипотеку - сложно реализуемый сценарий для средней российской семьи даже в крупном городе».