hh.ru, крупнейшая российская платформа онлайн-рекрутинга, и Циан, технологичный сервис по поиску недвижимости в России, в совместном исследовании выяснили, как изменилась доступность жилья за последние два года (с 2020 по 2022) и составили рейтинг городов по срокам накоплений на квартиру.

1. За два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата – на 5%. Самый большой разрыв – в Краснодаре и Омске. Минимальное отставание заработной платы от ценовой динамики на недвижимость – во Владивостоке. Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жильё.
2. В Москве заработная плата увеличилась на 13%, а стоимость вторичной недвижимости – на 30%. В Санкт-Петербурге зарабатывать стали больше на 3%, жильё оказалось дороже на 56%.
3. Совокупный доход семьи в месяц в регионах вырос за два года на 4,4 тысячи  рублей. Стоимость квартиры – на 1,64 млн рублей.
4. Коэффициент доступности жилья достиг 4,5 года, что, согласно международной классификации, «серьёзно осложняет» покупку жилья. В 2020 году КДЖ составлял 3,2 («жильё не совсем доступно»).
5. В 2020 году жильё было «доступным» в 14 из 34 крупных городов. В 2022 году таких локаций не осталось. Городов с «существенно недоступным» жильём вместо двух (Москвы и Владивостока) стало шесть (+Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Краснодар).

Зарплата выросла на 5%. Жилье подорожало в полтора раза

За последние два года недвижимость дорожает рекордными темпами, заработная же плата отставала от индексации цен на жильё. Эксперты Циан и hh.ru выяснили, насколько большим оказался этот разрыв в уровне доходов и роста стоимости квадратных метров.

 Регионы

В регионах, без учёта столиц (Москвы и Санкт-Петербурга), средняя предлагаемая заработная плата «на руки» в 2021 году не выросла (в июле 2020 года – 46,31 тысячи рублей «на руки», в июле 2021 года – 46,27 тысячи). За год – снижение на 0,1%. Средняя стоимость квадратного метра по этим же городам выросла за тот же период на 20,6%: с 62,1 тысячи рублей  в июне 2020 года до 74,9 тысячи в июне 2021 года.

В 2022 году предлагаемая заработная плата стала увеличиваться. За год (с июля 2021 года по июль 2022 года рост по регионам составил 4,9%: с 46,27 тысячи до 48,5 тысячи рублей в месяц. Недвижимость за тот же период увеличилась в цене на 23,5%: с 74,9 тысячи до 92,5 тысячи рублей.

Разрыв более чем в 60 п. п. также и в Омске, подорожавшем по стоимости квадратного метра на 68% из-за изначально относительно невысоких цен на жильё, а по заработной плате – всего на 3,3%. Минимальный разрыв – во Владивостоке (всего 15,6 п.п.) – здесь стоимость жилья за два года повысилась всего на четверть (по причине уже высоких цен на жильё, прибавка оказалась ниже, чем по другим городам), а заработная плата прибавила существенные 10%. Выше прибавка заработной платы была только по Казани – 13% за два года, однако и недвижимость здесь выросла в цене на 64%, поэтому разрыв в динамике зарплаты и стоимости квадратного метра составил 51%.

В пяти крупных городах предлагаемая заработная плата снизилась за два года, а стоимость недвижимости при этом продолжила рост. Меньше других повезло жителям Рязани – здесь зарплата упала за два года на 3%, а стоимость жилья выросла на 56% (разрыв в 59 п.п.). В Кирове похожая ситуация – доходы с 2020 года упали на 3,2%, а стоимость недвижимости выросла в полтора раза (+50%), ценовой разрыв – на уровне 52,7 п.п.

Коэффициент доступности жилья: копить 4,5 года

Для расчёта коэффициента доступности жилья (КДЖ) Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. метров по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи учитывались средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные hh.ru).

Средний доход семьи в крупных городах (без Москвы и Санкт-Петербурга) достиг 97 тысячи рублей к июлю 2022 года, в 2021 году показатель был на уровне 92,5 тысячи, а в 2021 году – 92,6 тысячи. Прирост за два года – на 4,4 тысячи рублей. Средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» выросла по тем же городам в среднем на 3,36 млн до 5 млн рублей (+1,64 млн рублей).

В Москве КДЖ вырос с 5,5 лет до 6,3 лет. То есть, как и два года назад, жильё считается «существенно недоступным», но копить приходится почти на год дольше, несмотря на рост заработной платы на 13%. В Санкт-Петербурге в 2020 году покупка жилья была «серьёзно осложнена» в 2020 году и стала «существенно недоступна, как и в Москве. Копить нужно 6,1 года против 4,1 в 2020 году.

Абсолютно по всем 34 городам, попавшим в выборку, доступность жилья снизилась за два года. Самая сложная ситуация в Санкт-Петербурге из-за наибольшего разрыва в динамике заработной платы и роста цен на жилье – здесь стоимость средней квартиры увеличилась с 2020 года ещё на два годовых дохода семьи. Похожая ситуация в Краснодаре, также из-за рекордного роста цен на недвижимость на фоне ограниченного авиасообщения, закрытых границ с другими странами на время пандемии и развития формата удаленной работы. КДЖ вырос на 1,9. В Самаре – прибавка на 1,8, где стоимость жилья увеличилась на 63%, а заработная плата – на 5%.

Для жителей четырёх городов – Кирова, Воронежа, Пензы и Кемерова – ещё в 2020 году жильё было «доступным» с точки зрения заработной платы и стоимости квадратного метра, но уже в 2022 году покупка здесь «серьёзно осложняется». Жители ещё 10 городов также имели в 2020 году «доступное» жильё, но к 2022 году перешли на следующий уровень КДЖ: «не совсем доступно».

Минимальная прибавка по срокам накоплений в годовых доходах семьи – в Оренбурге (+0,7 лет), где в сравнении с другими региональными городами фиксируется хорошая динамика предлагаемой заработной платы (+9,9%), когда жильё подорожало за два года на 42%. Меньше года прибавка в сроках накоплений также и в Челябинске, где даже с учётом роста цен в полтора раза, все равно самая низкая стоимость квадратного метра среди всех перечисленных городов.

В 2020 году, помимо Москвы, «существенно недоступное» жильё также было и во Владивостоке, где средняя стоимость квартиры превышала пять годовых семейных доходов, за два года прирост по стоимости «квадрата» оказался весьма скромным в сравнении с другими городами – всего на четверть. В 2022 году к этому списку городов с недоступным жильём также присоединились Казань, Нижний Новгород и Краснодар. 

«Дисбаланс между ростом заработной платы и стоимостью квадратного метра ведёт к дальнейшему наращиванию объёмов ипотечного кредитования в России, - отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Долговая нагрузка на домохозяйства увеличивается, несмотря на снижение минимального взноса и расширение предельного возраста погашения ипотеки. Уровень доходов напрямую влияет на рынок недвижимости, и именно отставание заработных плат становится основной причиной ценовой стагнации и замедления рынка недвижимости».

Методология расчёта

В расчёт рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам «на руки». Показатель по предлагаемым зарплатам чуть ниже реальных заработных плат (с учётом премий и вакансий без указания заработной платы). Поэтому для того, чтобы оценить совокупные доходы жителей Москвы и Санкт-Петербурга, были приведены реальные заработные платы (из Банка заработных плат hh.ru), а не средние значения по предлагаемым зарплатам в открытых вакансиях. В выборку вошли 34 крупных российских города.

Согласно федеральной программе «Жилище», коэффициент доступности жилья (КДЖ) рассчитывается, как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. метра на вторичном рынке, при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без затрат на повседневные нужды. Для расчёта КДЖ «Циан» рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. метра по крупным городам на вторичном рынке.